Nový stavebný zákon výrazne sprísnil pravidlá pre nepovolené stavby. Kým čierne stavby zhotovené pred 1. aprílom 2025 možno za splnenia podmienok ešte dodatočne legalizovať, pri nových nepovolených stavbách už takáto možnosť neexistuje. Riziko sa týka aj ľudí, ktorí kupujú starší dom – problém po predchádzajúcom vlastníkovi môže zostať na nich. (Úrad pre územné plánovanie a výstavbu)
Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. nadobudol účinnosť 1. apríla 2025 a zmenil prístup štátu k takzvaným čiernym stavbám. Nepovolené stavebné práce sú po novom tie, ktoré vzniknú bez potrebného projektu alebo v rozpore s ním. (Úrad pre územné plánovanie a výstavbu)
Staršie čierne stavby ešte majú šancu
Najdôležitejší je dátum vzniku nepovolenej stavby.
Stavby začaté od roku 1990 do 31. marca 2025 možno ešte za splnenia zákonných podmienok dodatočne legalizovať. Vlastník však musí podať žiadosť najneskôr do 31. marca 2029. (Slov-Lex)
Pri ešte starších stavbách platia osobitné pravidlá. Niektoré stavby z obdobia pred rokom 1990 sa za splnenia podmienok považujú za legálne bez klasického dodatočného povoľovania. (Úrad pre územné plánovanie a výstavbu)
Pri stavbe vytvorenej načierno po 1. apríli 2025 už dodatočná legalizácia možná nie je.
Problém môže zostať novému vlastníkovi
To je podstatné najmä pri kúpe staršieho rodinného domu.
Kupujúci môže nadobudnúť nehnuteľnosť, ku ktorej bola v minulosti bez povolenia pristavaná garáž, izba, terasa, hospodárska stavba či iná časť domu.
Ak stavebný inšpektorát rozhodne o odstránení nepovolenej stavby, zákon ukladá povinnosť odstrániť ju vlastníkovi stavby na jeho vlastné náklady. To môže byť aj človek, ktorý nelegálnu prístavbu osobne nepostavil, ale dom neskôr kúpil. (Slov-Lex)
Pre kupujúceho to môže znamenať tisíce eur navyše a komplikácie pri ďalšom predaji či financovaní.
Pri kúpe bývania preto nestačí riešiť iba cenu a hypotéku. Aktualizovane.sk už písalo aj o tom, ako funguje prenájom s neskorším odkúpením nehnuteľnosti a na čo si pri takomto modeli dávať pozor.
Čo skontrolovať ešte pred podpisom zmluvy
Pred kúpou staršieho domu je rozumné porovnať skutočný stav nehnuteľnosti s dokumentáciou.
Kupujúci by si mal preveriť najmä:
- aktuálny list vlastníctva,
- katastrálnu mapu,
- stavebné a kolaudačné dokumenty,
- zakreslenie prístavieb a ďalších objektov,
- skutočné rozmery a využitie stavieb na pozemku.
Ak sa realita nezhoduje s dokumentáciou, treba zistiť dôvod ešte pred podpisom rezervačnej alebo kúpnej zmluvy.
Dôležité je to aj pri financovaní. Zmeny úrokových sadzieb dokážu samy osebe výrazne ovplyvniť dostupnosť bývania, o čom Aktualizovane.sk informovalo v súvislosti s tým, že vyššie sadzby ECB môžu predražiť hypotéky a ďalšie úvery domácností.
Najväčšia pasca nemusí byť viditeľná
Najrizikovejší nemusí byť dom, pri ktorom predávajúci otvorene prizná problém.
Horší je prípad, keď sa desiatky rokov používala prístavba, terasa alebo garáž a všetci automaticky predpokladajú, že je v poriadku.
Nový majiteľ by preto nemal kupovať iba dom, ktorý vidí pred sebou. Mal by kupovať aj jeho právnu a stavebnú históriu – a tá musí sedieť s realitou.
ODPORÚČANÁ TITULNÁ FOTO PRE DISCOVER
Realistická prémiová editorial fotografia staršieho rodinného domu s viditeľnou dodatočnou prístavbou alebo garážou. V popredí kupujúci s dokumentmi alebo pôdorysom, ktorý porovnáva so skutočným stavom domu. Bez textu, bez log a bez prehnanej dramatizácie. Prirodzené denné svetlo, mierne tlmené farby, hlbší kontrast a jemne teplý filmový tón.
Zdroj: Info.sk, TASR
